VŽ apie mus. Pustuščiai pastatai: kur ir kaip galima sutaupyti
Kol Lietuvoje nebuvo fiksuotas koronaviruso ligos COVID-19 protrūkis, verslo, prekybos, kiti centrai jungė maksimalų sistemų pajėgumą stengdamiesi užtikrinti kuo geresnes sąlygas ten besilankantiems ir dirbantiems žmonėms. Dabar, kai dalis nuomininkų atsidūrė karantine ir negali vykdyti veiklos, verta pagalvoti apie efektyvesnį energinių kaštų valdymą.
Komercinio nekilnojamojo turto (NT) priežiūrą teikiančios įmonės pasakoja jau kelias savaites aktyviai bendraujančios su klientais ir bandančios pastatus pritaikyti „karantininiam“ režimui. Skaičiuojama, ką galima padaryti, kai pastate veiklą begali vykdyti vos keli nuomininkai.
Reikia įvertinti galimybes pastatuose sumažinti šių sistemų darbo apimtį pagal pasikeitusį žmonių srautą:
- šildymo / šaldymo;
- vėdinimo;
- oro drėkinimo;
- apšvietimo.
Reikia daug žinoti apie savo pastatą
Svarbiausia – išsiaiškinti dar galinčių veikti nuomininkų poreikius ir būti įsigilinus į konkretaus pastato inžinerines sistemas. Viena, jei dėl karantino veiklos pastate nebevykdo niekas. Tuomet sprendimai gana paprasti – tereikia užtikrinti teisės aktuose numatytą privalomąją priežiūrą.
Kitokia situacija susiklosto, kai objekte neveikia dalis įstaigų. Tuomet galimybės sutaupyti tampa labai individualios. Pavyzdžiui, seniau projektuoti pastatai turi bendras sistemas, tad išjungti atskirų patalpų vėdinimą gali ir nepavykti. Jei nuomininkas veiklos negali vykdyti ilgesnį laiką, tuomet reikėtų uždaryti vėdinimo atšakas. Be to, likę nuomininkai gali nesutikti prastinti įprastų sąlygų.
„Tai ne tik senesniuose pastatuose, turime ir naujesnių, kur, pavyzdžiui, pastatas padalytas į dvi dalis, vėdinimas eina per visus aukštus. Jei antrame aukšte nuomininkas dirba, turi leisti vėdinimą iš dviejų ventiliavimo kamerų, kad jis gautų oro“, – pasakoja Egidijus Tautkus, UAB „Statinių priežiūra“ vadovas.
Moderniuose pastatuose dažnu atveju kiekvienas nuomininkas turi atskiras sistemas, gali jas reguliuoti pagal savo poreikius. Pašnekovas pataria atkreipti dėmesį į bendrų erdvių, automobilių stovėjimo aikštelių apšvietimą – galbūt dėl itin sumažėjusio žmonių skaičiaus galima palikti tik avarinį apšvietimą.
„Reikėtų pagalvoti ir apie reklamų bei fasadų apšvietimą. Tai kuria grožį ir pridėtinę vertę, bet manau, kad šiuo metu būtų galima išjungti“, – mano ekspertas.
Anot jo, dabartinėmis sąlygomis, bendruosius pastatų išlaikymo kaštus, neskaičiuojant individualių nuomininko komunalinių išlaidų, galima sumažinti 10–30%.
Arba–arba
Tomas Sujeta, UAB „City Service Engineering“ vadovas, teigia, kad pastaruoju metu pastatų savininkai susiduria su panašia dilema kaip ir valstybės, kovojančios su koronavirusu: ekonomika ar sveikata?
Viena vertus, norint sutaupyti, galima išjungti kai kurias sistemas. Kita vertus, didesnis jų pajėgumas gali sukurti nepalankias sąlygas virusui plisti. Todėl vėl reikia sužiūrėti, kiek pastate lieka žmonių ir kokios inžinerinės galimybės.
Tomas Sujeta, UAB „City Service Engineering“ vadovas. Bendrovės nuotr.
„Vienų vaistų šiandien nėra. Jei veikla visiškai nevykdoma, turbūt galima šildymą, drėkinimą, vėdinimą sureguliuoti. Bet jei veikla vykdoma, būtų gerai nusistatyti „sveikus“ parametrus bandant kovoti su virusu“, – sako T. Sujeta.
Bendrovė savo klientams rekomenduoja didinti slėgį vėdinimo sistemose, į vidų įleisti tik šviežią orą ir patalpose palaikyti higienos normose nurodytą 40–60% santykinę drėgmę. T. Sujeta taip pat atkreipia dėmesį, kad dėl sezonų pasikeitimo ir temperatūrų skirtumo dieną ir naktį ankstesni veiklos algoritmai nebetinka.
Todėl E. Tautkus siūlo perprogramuoti šildymo sistemas: „Normaliomis sąlygomis sistemai nurodome naktį patalpų temperatūrą laikyti +20 laipsnių Celsijaus, o dabar galime padaryti ir +16 laipsnių Celsijaus. Keli iš ryto atėję dirbti žmonės palauks, kol per valandą vėl sušils.“
Paprasčiau tiems, kurie skaitmenizavo
Donatas Karčiauskas, „City Service Engineering“ energijos taupymo grupės vadovas, skaičiuoja, kad karantino metu pastatų energijos sąnaudas įmanoma sumažinti iki 40–60%.
Greičiausiai prie veiklos pokyčių pavyko pritaikyti tuos objektus, kuriuose sistemos skaitmenizuotos, jas galima valdyti nuotoliniu būdu realiuoju laiku. Pirma, keičiantis naudojimo ir oro sąlygoms, į pastatus nereikia siųsti žmonių, kad jie rankomis sureguliuotų sistemas. Antra, dabar fiksuojami dideli temperatūrų skirtumai lemia, kad konfigūracijas gali tekti atlikti kelis kartus per dieną.
Donatas Karčiauskas, „City Service Engineering“ energijos taupymo grupės vadovas. Bendrovės nuotr.
„Skaitmenizuotuose pastatuose galime stebėti individualų energijos suvartojimą. Karantino metu, kai verslai nedirba, energijos suvartojimas patalpose turi kristi bent jau iki savaitgalio lygio. Tai galėtų būti 40–60% mažesnės sąnaudos. Tačiau viskas taip komplikuota, kad nebūtinai tokius rodiklius galima pasiekti“, – svarsto D. Karčiauskas.
Pasak jo, pastatai, kuriuose nėra nuotolinio valdymo, susiduria su iššūkiais. O kartais įdiegtos pastatų valdymo sistemos būna „užrakintos pas apsauginius“.
„Taip pat reikia suprasti, kad turbūt tai nėra vienintelė viruso banga. Todėl tiek dabar, tiek ateityje pastato mikroklimato sureguliavimas iki detalių taps vis svarbesnis. Tinkamas pastato skaitmenizavimas čia ir dabar gali padėti išvengti iššūkių ateityje. Ir ne tik dėl viruso plitimo, bet ir finansinių iššūkių norint taupyti pastato priežiūros kaštus ir energijos resursus“, – mano D. Karčiauskas.
O kaip elgtis dar sovietmečio laikų pastatų valdytojams? Dauguma mokyklų, kitų viešųjų pastatų sunaudoja itin daug energijos. „Statinių priežiūros“ vadovas sako, kad visko tiesiog paimti ir išjungti dar negalima.
„Nerenovuoti pastatai net neturi vėdinimo įrenginių. Čia galima sumažinti patalpų temperatūrą. Pavyzdžiui, mokyklose, darželiuose galima laikyti tik tokią temperatūrą, kad nepelytų kampai ir nedrėktų sienos. Elektra išjungta ir taip“, – paprastai paaiškina E. Tautkus.
D. Karčiauskas mano, kad dabar sutaupytus pinigus verta nukreipti į dezinfekciją. Pašnekovas sako pastebėjęs, kad dėl šio punkto verslui jokių klausimų nebekyla.
„Mes sakome, kad vienas efektyviausių būdų – oro ozonavimas, specialūs aparatai, valantys orą ir paviršius“, – sako „City Service Engineering“ energijos taupymo grupės vadovas.
Tekstas - Liucijos Zubrutės
Šaltinis: „Verslo žinios“ https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2020/03/30/pustusciai-pastatai-kur-ir-kaip-galima-sutaupyti
VŽ apie mus. Pastatų skaitmenizavimas: metas raškyti vaisius
Skaitmenizavimas ir daiktų internetas iš pagrindų keičia požiūrį į pastatų valdymą – šis tampa kur kas optimalesnis ir efektyvesnis. Kaip išgirsti, ką „kalba“ pastatai, ir šią informaciją paversti efektyvumu? Kodėl žmogiškasis faktorius dažnai reiškia paslėptus nuostolius? Kaip organizuoti priežiūrą, kad ji taptų kontroliuojamu ir pažangiu procesu, lemiančiu mažėjančias energijos sąnaudas.
Apie tai kalbėta „City Service Engineering“ ir „Verslo žinių“ organizuotame renginyje „Skaitmenizacija NT sektoriuje. Kaip padidinti pastatų valdymo efektyvumą?“ Patirtimi bei išmoktomis pamokomis dalijosi „Maxima Latvija“ statybų ir nekilnojamojo turto vystymo departamento vadovas Andrius Mickus, apie turto valdymo principus pasakojo Rida Kalvaitienė, „Newsec“ turto valdymo grupės vadovė Baltijos šalyse. Bendrovė „City Service Engineering“ dalyviams pristatė visiškai naują paslaugą „APEX Intelligence“, apimančią tikslingą pastato duomenų srauto surinkimą, jų sisteminimą, analizę bei nuotolinį valdymą.
„Šiandien norime pastatų priežiūros paslaugą teikti pažangiausiu būdu: panaudojant pastatuose sukauptą informaciją ir ją transformuojant į efektyvumą. Efektyvumą, reiškiantį kur kas daugiau nei mažesnės energijos išlaidos: tai ir optimizuotas žmogiškasis faktorius, ir galybė sutaupytų neefektyvių darbo valandų bei realus indėlis į klimato kaitos mažinimą. Ši naujos kokybės paslauga vainikuoja ilgą, jau 30 metų trunkantį ICOR įmonių grupės kelią pastatų priežiūros srityje“, – sveikindamas susirinkusiuosius kalbėjo Vytautas Turonis, „City Service“ generalinis direktorius.
Skaitmenizacija – ne tik įrenginiai
Pastatų skaitmenizavimas yra akivaizdi tendencija visame pasaulyje. Vien JAV investicijos į daiktų interneto technologiją 2017 m. siekė 6,3 mlrd. dolerių, manoma, kad per šešerius metus jos išaugs iki 22 mlrd. Kaip investiciją paversti grąža? „Kad duomenys, gaunami iš skaitmenizavimo, pavirstų eurais, būtina informaciją ne tik surinkti, bet ir ją susisteminti bei tinkamai panaudoti“, – tikina Donatas Karčiauskas, „City Service Engineering“ energijos taupymo ekspertas.
Vis dėlto daugiau nei dešimtį metų pastatų valdymo srityje dirbančio eksperto patirtis sako ką kita. Įmonės diegia pažangias monitoringo ar BMS technologijas, tačiau didžiuliai informacijos kiekiai, generuojami naujųjų sistemų, dažnai taip ir lieka nepanaudoti. Energijos vartojimas nei stebimas, nei analizuojamas, nes tam būtinos kvalifikuotos inžinerinės kompetencijos, o ir šių nepakanka: kad procesas būtų efektyvus, būtina pasitelkti automatizuotas analitines platformas.
Todėl šiandien dar įprasta praktika, kad į gedimus reaguojama tik pajutus jų poveikį, o tai dažniausiai reiškia tiesioginės verslo veiklos sutrikdymą, jau nekalbant apie papildomas energijos sąnaudas. Kita medalio pusė – neišnaudotas energijos taupymo potencialas: inžinerinės sistemos dirba be sutrikimų, tačiau anaiptol ne optimaliausiu režimu, kokiu galėtų veikti.
„Infrastruktūriniai patobulinimai tėra skaitmenizacijos proceso pirmas etapas, sudarantis maždaug 15 proc. Įranga fiksuoja pastato vartojamą energiją bei sistemų veikimo parametrus kiekvieną minutę, tačiau jeigu šios informacijos niekas nestebi ir nėra gairių, koks energijos vartojimo režimas priimtinas, nefiksuojami nuokrypiai nuo jo, likusieji 85 proc. kelio investicijų grąžos link taip ir nenueinami“, – įsitikinęs p. Karčiauskas.
Naujas požiūris į pastato procesų valdymą bei kontrolę
„Šiandien mes kviečiame susipažinti su visiškai kitokiu pastatų inžinerinės priežiūros metodu. Ne su jausminiu – šilta ar šalta, paprastai reiškiančiu papildomas neefektyvias darbo valandas ir brangiai kainuojančius žmogiškuosius resursus. Ir ne apibrėžtu dviem ar keturiais kartais per metus, bet tokiu, kuris užtikrina, kad pastatas kasdien, kiekvieną minutę veiktų efektyviai pagal aiškiai nustatytus rodiklius“, – tardamas įžanginį žodį kalbėjo Tomas Sujeta, „City Service Engineering“ vadovas.
Tas metodas – tai rinkoje analogų neturinti paslauga „APEX Intelligence“, sujungianti visas pastato skaitmenizacijos grandis: infrastruktūrą, jos fizinę priežiūrą, nuolatinę duomenų stebėseną ir korekcinius veiksmus. Profesionaliai įvertinę pastatą ir jo valdytojų poreikius, „City Service Engineering“ inžinieriai aprašo veikimo taisykles, kurios tampa gairėmis visai inžinerinei priežiūrai.
Jos paverčiamos algoritmais ir tarnauja kaip saugiklis, neleidžiantis nukrypti nuo optimalaus veikimo kurso. Pastato informacija stebima automatizuotai ir nuolat lyginama su užduotais parametrais. Vos aptikusi nuokrypį, sistema siunčia aliarmo pranešimą, ir „City Service Engineering“ specialistai gali iškart reaguoti. Taigi pastato veikimo stebėsena vykdoma nepertraukiamai, o tai leidžia priežiūros paslaugą kilstelėti į naujos kokybės lygmenį.
„Dabar apie tai, kad kažkas blogai – per šalta, nedirba šaldytuvai ir panašiai – sužinome iš tą pajutusių ar aptikusių darbuotojų. Bet pasaulyje vyrauja visiškai kitoks požiūris į priežiūrą. Bėdą pirmoji pastebi monitoringą daranti įmonė ir ji praneša, kad reikėtų patikrinti, kas nutiko, o ne atvirkščiai. Tai leidžia optimizuoti visą pastatų priežiūros veiklą ir tai yra ateitis“, – neabejoja p. Mickus, „Maxima Latvija“ atstovas.
Renginys sutraukė per šimtą įvairių organizacijų atstovų. Dauguma jų pripažino, kad tema – opi ir labai aktuali. „Naudingiausia buvo išgirsti apie konkrečias patirtis NT valdymo bei priežiūros efektyvinimo srityje, taip pat – apie naująjį produktą „APEX Intelligence“ „iš pirmų lūpų“. Apie tokio pobūdžio energijos taupymo ir pastatų skaitmenizacijos projektus galvojame nuolatos, tikimės, kad rinkoje atsirandantys nauji produktai padės apsispręsti dėl realaus pritaikymo ir įgyvendinimo“, – po renginio kalbėjo „Swedbank“ Nekilnojamojo turto valdymo ir vystymo skyriaus projektų vadovas Daimantas Kudelis.
Rasa Stamkauskienė / City Service Engineering
Nauja sutartis su SBA technologijų ir inovacijų parku
Dalijamės dar viena puikia žinia – pasirašėme inžinerinių sistemų priežiūros ir aptarnavimo sutartį su SBA technologijų ir inovacijų parke įsikūrusiu logistikos centru „Innovo logistika“.
Didžiuojamės galėdami savo klientams pasiūlyti išmanius pastatų priežiūros sprendimus – pasitelkiant pastatų valdymo sistemą (PVS) kuri suteikia patogų nuotolinį inžinerinių sistemų valdymą bei optimizuoja pastato energijos sąnaudas.
„Džiaugiamės šiuo nauju klientu, kuris yra lyderis savo verslo sektoriuose bei nuolat diegiantis naujausias technologijas ne tik gamybos, bet ir pastatų ūkio valdymo procesuose. Sveikintina tai, jog kliento požiūris į pastatų ūkio valdymą sutampa su mūsų turima patirtimi bei skaitmeniniais įrankiais, kurių pagalba galime teikti kokybiškas paslaugas“, - sako City Service Engineering Vakarų ir vidurio Lietuvos regionų vadovas Ignas Urbonas.
Važiuojam, nesustojam!
VŽ apie mus. EPC – pastato sistemų valdymas, kuris taupo tūkstančius
Energetinio efektyvumo paslauga (angl. Energy Performance Contracting, EPC), susijusi su nekilnojamojo turto energetinio ūkio valdymu ir jo sąnaudų optimizavimu, plačiai žinoma Vakaruose. Analogų neturinčią paslaugą Lietuvoje teikia UAB „City Service Engineering“ (CSE).
Teikiant EPC pirmiausia stebimi pastato energijos suvartojimai, jie analizuojami įvairiais pjūviais, o po to pateikiamos išvados ir pasiūlymai, kaip pastate racionaliau naudoti energetinius resursus.
Šarūnas Šetikas, CSE pardavimų vadovas, atkreipia dėmesį, kad EPC yra lygiagreti pastatų priežiūrai, tačiau pastatų energetinis ūkis reikalauja kitokio požiūrio ir sprendimų nei tradicinė pastatų priežiūra, kurios tikslas pastatų inžinerinių sistemų sklandus ir nepertraukiamas veikimas.
EPC – kas tai?
EPC specialistų tikslas – analizuoti pastatų energinį ūkį ir rasti bei diegti individualius energijos taupymo sprendimus, kurie padėtų racionaliau naudoti resursus šildymui, vėdinimui ar vėsinimui ir kt.. „EPC specialistas rūpinasi energijos vartojimo analize, įžvalgomis, konkretaus pastato inžinerinių sistemų tyrimais ir valdymu siekdamas sumažinti eksploatacines sąnaudas“, – sukonkretina p. Šetikas.
Daugelis siūlo energijos taupymo sprendimus, kurie reikalauja didelių investicijų, tačiau nedrįsta įsipareigoti, kad pasieks sutartų rezultatų. O EPC modelis orientuotas į paslaugą, kuri nereikalauja investicijų bei užtikrina, kad laikotarpio pabaigoje klientui garantuojama ekonominė nauda: jei nebus pasiektas planuotas energijos taupymo rezultatas, paslaugos kaina bus sumažinta proporcingai nepasiektam rezultatui.
CSE jau daugiau nei 10 m. diegia įvairius energijos taupymo sprendimus. Tačiau bendrovės specialistai dirbdami su klientais pastebėjo, kad atskirų technologinių sprendimų diegimas nebūtinai užtikrina geriausią ekonominį efektą ilguoju laikotarpiu.
„Tik nuolat „gyvendami“ objekte atrandame unikalių energijos taupymo sprendimų, kurie geriausiai tinka konkrečiam pastatui, – teigia p. Šetikas. – Daugelis pastatų savininkų klaidingai mano, kad jų pastato automatizuotos sistemos užtikrina ekonomiškiausią energijos vartojimą. Tačiau niekas nesigilina arba nepagalvoja, kad net menkiausia valdymo algoritmo klaida arba neteisingai veikiantis daviklis gali lemti dešimčių tūkstančių eurų švaistymą.“
Save analizuojantis pastatas
Kasmet pastatams diegiamos vis naujesnės technologijos. Iš esmės pastatai yra skaitmenizuojami, tampa išmanesni, taikomos daiktų interneto (IoT) priemonės. Pastatų evoliucija savaime lemia ir jų valdymo principų pasikeitimą. Mechaninius sprendimus keičia elektronika, kurios bet koks sutrikimas nėra pastebimas, tačiau poveikis sąnaudoms gali būti labai didelis.
Iš kitos pusės reikalavimai techninei priežiūrai nesikeičia. Tą atspindi ir teisės aktai. Privalomai tikrinami tik mechaniniai – akimi matomi sistemų elementai.
Anksčiau buvo sunku įsivaizduoti, kad pastatas keis savo parametrus analizuodamas, kiek jame yra žmonių. Pastate galėdavome rasti tik temperatūrų parametrus stebinčius ir fiksuojančius jutiklius. Šiandien pastatuose galime aptikti būvio, judesio, CO2 bei daug kitų valdymo elementų: el. pavarų, sklendžių, apskaitos prietaisų. Visi jie jungiami į bendrą tinklą ar ekosistemą, kuri turi užtikrinti optimalų energijos vartojimą. Sudėtingėjant sistemoms, valdymo algoritmams atsiranda būtinybė išplėstiniam dėmesiui, reikalaujančiam inžinerinės patirties, mokslo ir žinių. EPC paslaugos esmė – papildomas dėmesys pastato ekosistemai.
„Mūsų patirtis rodo, kad operatyvus klaidų eliminavimas lemia didelius energijos taupymus, o tokių klaidų pastatuose aptinkame nuolat, – pasakoja p. Šetikas. – Pvz., patalpos vėsinamos mechaniškai esant žemai lauko oro temperatūrai arba tuo pačiu metu veikia ir patalpų šildymas, ir šaldymas. Dažnai aptinkama energijos švaistymo priežastis – nakties metu veikiantys nereikalingi prietaisai. Tokių ir panašių situacijų randame nuolat.“
Patirties ir technologijų sinergija
Anot CSE specialisto, iš esmės liūdna, kad pastatų priežiūros rinkoje susiformavo praktika ignoruoti gilesnius prevencinius veiksmus taupant priežiūros kaštus, tačiau net nežinant apie patiriamą švaistymą. Tai ir yra pagrindinė priežastis, kodėl pasaulyje šiuo metu taip iškilo šios paslaugos poreikis. Kitaip tariant, vystantis technologijoms lygiagrečiai vystosi ir paslaugų apimtis bei poreikis tas technologijas tinkamai suvaldyti.
Šių paslaugų vykdymas reikalauja gilios inžinerinės patirties ir technologinių žinių. Taip pat turi būti skiriama pakankamai laiko išsamiai sistemų veikimo analizei. Ypač svarbu atlikti įvairius eksperimentus keičiant veikimo algoritmą ir stebint poveikį energetinėms sąnaudoms.
„Praktika rodo, jog tinkamai suvaldytos technologijos atperka paslaugos kainą. Todėl drąsiai garantuojame už pasiektą rezultatą, o jei nepasiekiame taupymo tikslų, sumažiname paslaugos įkainį“, – teigia CSE specialistas.
Anot jo, vykdant šią paslaugą ypač svarbu su klientu suderinti atskaitos tašką ir metodiką, pagal kurią bus vertinamas pasiektas rezultatas. Šiam tikslui taikomos pasaulyje išbandytos skaičiavimo metodikos, kurios leidžia įvertinti energijos suvartojimą lemiančius veiksnius. Tokiu būdu energijos taupymo rodikliai tampa paprastai suprantami, užsakovas yra ramus, kad energijos taupymas nėra susijęs su išoriniais veiksniais, pvz., lauko oro temperatūros kitimu, darbo valandomis ir pan.
Valdymas patikimas automatikai ir davikliams
Klimatui pastate reguliuoti pasitelkiami įvairūs davikliai ir valdikliai, pvz., būvio davikliai, nustatantys, kad patalpose nėra žmonių ir jose galima gerokai sumažinti temperatūrą, išjungti vėsinimą ar vėdinimą, ar tam tikru laiku vakare pastato mikroklimatą reguliuojančių visų inžinerinių sistemą darbą sumažinančių iki minimumo. Pvz., „miegančiame“ pastate ar atskirose patalpose oro temperatūra automatiškai sumažinama 5 laipsniais, o kiekvienas sumažintas laipsnis gali sutaupyti iki 8% šildymo sąnaudų.
„Ne mažiau svarbu, kad siūlydami, kaip ir kur galima taupyti energinius resursus pastatuose, mes nepabloginame, o priešingai, pageriname juose dirbančių žmonių komforto lygį – ne tik padedame sutaupyti, bet ir pagerinti mikroklimatą pastatuose, sukurti palankesnes sveikatai darbo sąlygas, galiausiai, racionaliau naudoti energinius resursus ir mažiau teršti aplinką“, – sako p. Šetikas.