TOP 5 klaidos, kodėl komercinių pastatų priežiūra gali tapti nuostolinga
Tinkama komercinių pastatų priežiūra – atsakingas ir specifinių žinių reikalaujantis darbas, kuris pastatų valdytojams gali padėti ne tik sutaupyti gana solidžią sumą pinigų, bet ir užsitarnauti ekologijai palankaus verslo statusą. Kaip pasakoja ekspertai, vis daugiau pastatų valdytojų renkasi skaitmeninius ir automatizuotus pastatų valdymo sprendimus, tačiau, dėl klaidingo jų įgyvendinimo, pastatų priežiūra jiems gali tapti nuostolinga.
Kaip pasakoja komercinių pastatų priežiūros ir administravimo įmonės „City Service Engineering“ „Appex“ analitikos centro grupės vadovas Donatas Karčiauskas, komerciniuose pastatuose daugiau nei pusė visos suvartojamos energijos priklauso nuo inžinerinių – ypatingai šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo – sistemų veikimo. Keičiantis tendencijoms ir pastatų priežiūroje įgyvendinant skaitmeninius sprendimus, automatizuotos sistemos ir jų veikimas nulemia ne tik energetinį pastato efektyvumą ar viduje esančių žmonių komfortą, bet ir objekto eksploatacijos kaštus.
Visgi, gana dažnai pasitaiko, jog netinkamai sudėliota pastato sistemų automatizavimo seka ir kitos pastato klaidos objekto valdytojams neleidžia pasiekti užsibrėžtų tikslų. Ilgametis „City Service Engineering“ pastatų skaitmenizacijos strategas išskiria pagrindines klaidas, kodėl pastato priežiūra jums gali ne padėti sutaupyti, o tapti nuostolinga.
TOP 5 klaidos, kodėl komercinių pastatų priežiūra gali tapti nuostolinga:
1. Projektavimo etape detaliai nėra aprašomas automatizuotų sistemų veikimo algoritmas.
Atsižvelgiant į automatizavimo svarbą projektavimo metu, pasak D. Karčiausko, šiai daliai skiriamas per mažas dėmesys: „Esame įpratę, kad projektuojant šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo sistemas (ŠVOK), į projektą nėra įtraukiamas detalus pastato veikimo algoritmo aprašymas. Geriausiu atveju – įtraukiamos gairės, kurių dažnai nepakanka tolimesniam ir sklandžiam pastato eksploatavimui“.
Klausimų, dėl sistemų nesuderinamumo, gali iškilti net jau pradėjus eksploatuoti pastatą. Pavyzdžiui, vėdinimo sistema šildo, o vėsinimo sistema, veikdama atskirai, tuo pačiu metu šaldo. Nepaisant to, kad sistemos įdiegtos pagal numatytą projektą, dėl detaliai neaprašyto automatizuotų sistemų veikimo algoritmo, susiduriama su daug problemų.
„Kyla daug diskusijų, pastato savininkui ar vystytojui tenka išleisti papildomas investicijas sistemų optimizavimui, užtikrinant sveiką pastato veikimą. Šių problemų galima išvengti, jei projektavimo etape detaliai suderinamas pastato veikimo algoritmas“, – akcentuoja specialistas.
2. Neatliekamas automatizuotų sistemų veikimo patikrinimas.
Pastato algoritmas yra esminis indikatorius, parodantis, ar sistemos veikia taip, kaip buvo planuota ir ar jos pasieks visus suplanuotus uždavinius. Tačiau, ar pastato veikimo algoritmas yra tinkamas visą laiką, t.y. 24/7, pasak specialisto, fiziškai patikrinti neįmanoma.
„Diegiant pastato valdymo sistemą būtina numatyti visų parametrų archyvavimą, kurio archyvas būtų atviras visiems. Dažnai pasitaiko, jog parametrų archyvavimas nebūna įtrauktas į planą, o jei archyvas ir yra, jis užrakintas sistemos viduje, todėl veikimo patikrinimas tampa sudėtingas ir imlus laikui darbas“, – sako pašnekovas.
Pasitaiko ir tokių atvejų, kad pastato valdymo sistemos korekcijos atliekamos net po metų, jau užbaigus pastato automatizavimo darbus. Sistemų veikimo parametrų archyvus galima patikrinti specialiais algoritmais, kurie padeda aptikti sutrikimus. Tačiau tokiu atveju, svarbu patikrinti ne vieno įrenginio veikimą, o visą jų veiklą tarpusavyje.
3. Nepaisoma, kad kiekvienas pastatas yra unikalus.
Kaip teigia energijos taupymo grupės vadovas, auksinė taisyklė, kurios gaila, tačiau ne visada paiso pastatų valdytojai ar jų administratoriai – kiekvienas pastatas yra unikalus: „Kiekvienam pastatui reikia skirti vienodai didelį dėmesį ir priimti skirtingus, jam labiausiai tinkamus, sprendimus. Norint išpešti maksimalią naudą ir pasiekti, jog pastatas veiktų efektyviausiai – būtina tam tikroms sistemoms numatyti laisvai programuojamus valdiklius.“
Gamykliniai valdikliai, anot vadovo, ne visada užtikrina optimalų veikimą konkrečiam pastatui: „Pavyzdžiui, norint pastatui įdiegti papildomas efektyvumo priemones ateityje, gamyklinis valdiklis gali neturėti reikiamų funkcijų, kurias būtų galima laisvai papildyti, esant laisvai programuojamiems valdikliams. Diegiant laisvai programuojamus valdiklius būtina užtikrinti, kad klientui būtų perduodamos tikslius veikimo aprašymas ir sistemų konfigūraciniai failai.“
4. Neatsižvelgiama į pastato balansavimo poreikius.
Nors, kaip sako D. Karčiauskas, visi suprantame, kad faktiškai veikiantis pastatas visada skiriasi nuo pastato projektinės versijos, pavyzdžiui, pastatų vėdinimas yra balansuojamas pagal projektines pastato reikšmes, tačiau faktiškai įrengtose patalpose žmonių kiekis yra kintantis.
„O ką jau kalbėti apie tai, kad skirtingu metu žmonių kiekis skiriasi skirtingose pastato zonose. Todėl labai svarbu pastatus balansuoti pagal faktinį pastato poreikį ir jų veikimo specifiką“, – primena grupės vadovas.
5. Teikiamos neapibrėžtos garantijos.
Gana dažnai pastato inžinerinėms sistemoms suteikiama tik sistemų gamintojo garantija, tačiau, eksploatuojant pastatą, neretai atsiranda įvairių neapibrėžtumų. Verta prisiminti, kad sistemų veikimas priklauso ir nuo jų įrengimo kokybės, todėl dažnai taikomas garantijos paslaugų suteikimo vietoje principas padeda išvengti papildomų sąnaudų: „Pavyzdžiui, jei jūsų pastate sugenda šviestuvas, garantijos vietoje paslauga reiškia, kad šviestuvo diegėjas ne tik pakeičia šviestuvą, tačiau ir padengia visas su šviestuvo pakeitimu susijusias darbo ir transportavimo išlaidas. Vadinasi, būtina atsižvelgti į visas paslaugų tiekėjų teikiamas garantijas ir jų apibrėžtumą.“
Svarbu tai prisiminti, kad praėjus keleriems metams dar „jaunam“ pastatui nereiktų įgyventi papildomų optimizavimo sprendimų, kurių pasak energijos taupymo grupės vadovo, įgyvendinimas tampa sudėtingas, o neefektyvus veikimas lemia papildomas energijos sąnaudas ir eilę papildomų veiksmų, reguliuojant jų veikimą. Prieš „paleidžiant pastatus į gyvenimą“, būtina viską numatyti iš anksto ir skirti didelį dėmesį ne tik pačiai statinio įrangai, tačiau ir efektyviam įrangos veikimui.
Kaip pastatus prižiūrėti COVID-19 metu?
Kaip pastatus prižiūrėti COVID-19 metu?
Šiemet netikėtai smogusi COVID-19 banga tapo nemenku iššūkiu kone visam verslo sektoriui. Pandemijos sukelti nepatogumai ne tik parodė verslų atsparumą, bet ir sugebėjimą reaguoti į situaciją žaibiškai, lanksčiai prisiderinant prie viruso iššauktos krizės. Tapo akivaizdu, kad dalyje verslo šakų tradicinis verslo modelis nėra pasirengęs tokiems iššūkiams, o fizinis klientų aptarnavimas – nesaugus arba iš viso negalimas. Pastatų valdytojams tenka rinktis tarp energijos resursų taupymo ir intensyvesnio vėdinimo bei virusų prevencijos. Kaip ir į viską šiomis dienomis – reaguoti reikia greitai ir profesionaliai. Tad kaip prižiūrėti pastatus šiomis neeilinėmis aplinkybėmis?
Ar svarbi dezinfekcija?
LR SAM rekomendacijos, kurios pateiktos remiantis naujausiomis tarptautinių organizacijų gairėmis, pandemijos metu pataria visas patalpas/paviršius valyti kuo dažniau, siekiant maksimaliai efektyviai sustabdyti COVID-19 viruso plitimą. Tiek kasdienė patalpų higiena su profilaktiniu dezinfekavimu, tiek dezinfekcija nustačius COVID-19 atvejį yra būtinos priemonės, norint sumažinti COVID-19 viruso užsikrėtimo riziką ir jį pilnai pašalinti.
Sėkmės pavyzdžiai ir geroji praktika – pastatų skaitmenizavimas
Pastatai be nuotolinio valdymo iš tiesų susiduria su iššūkiais. Net ir tie, kurie turi BMS sistemas, dažnai tampa neprieinami. Iš principo mes sėkmingai valdome tuos pastatus, kurie yra skaitmenizuoti ir prijungti prie „APEX Intelligence“ nuotolinio valdymo centro. Tai naujas pastatų priežiūros modelis, kurio pagalba pastatų priežiūra tampa ženkliai efektyvesnė, reikalaujanti mažiau neefektyvesnių veiksmų, užtikrinanti sistemų nuolatinę priežiūrą, mažinanti įrenginių prastovų rizikas, didinanti darbo efektyvumą bei taupanti energetinius kaštus.
Nuotoliniu būdu yra nuolatos stebimos pastato sistemos, analizuojami duomenų srautai, tinkamų algoritmų dėka sistema automatiškai informuoja apie įrangos gedimus bei numato iš anksto galimus sutrikimus ir nuostolius. Turėdami pakankamai duomenų, iškart galime suformuoti geriausią sprendimą/valdymo algoritmą. Pavyzdžiui, lauke keičiantis drėgmei ir temperatūrai galime greitai sureaguoti ir keisti parametrus. Taigi, galime išlaikyti balansą tarp sveikatos, nes dirbame nuotoliniu būdu ir finansų energijos sąnaudoms.
„eCSE“ - įrankis Jūsų telefone
Esame atsakingi už Jūsų turto priežiūrą, todėl norime dar kartą pabrėžti, kad pastatų ūkio valdymo organizavimą gebame vykdyti ir be tiesioginio fizinio kontakto kliento objekte. Patogiam ir saugiam bendravimui naudokite „eCSE“ - savitarnos platformą ir mobiliąją aplikaciją visiems objekto naudotojams. Daugelis mūsų klientų jau įsitikino, kad su šiuo įrankiu spręsti problemas galima greičiau, patogiau, o svarbiausia – saugiau, nes eliminuojamas fizinis kontaktas.
Kiti aktualūs patarimai
• Jei pastate sumažėja žmonių srautai, būtina peržiūrėti ŠVOK parametrus, kad atitiktų užimtumo ar eksploatavimo poreikius. Būtų išvengta nereikalingų išlaidų. Nepamiršti priešužšaliminės rizikos. Taip pat atkreipti dėmesį į palaikančias sistemas, cirkuliacinių siurblių veikimą.
• Užtikrinkite elektros tiekimą.
• Net jei pastatai nėra užimti, nepakankama temperatūros ir drėgmės kontrolė gali sukelti pelėsių augimą.
• Palaikykite pastato temperatūrą nuo 13 iki 27 laipsnių, o drėgmę (viruso atveju) tarp 50 iki 65%. Tačiau neviršyti rasos taško reikšmių.
• Kol pastatai neužimti, atlikite prevencinę priežiūrą (ŠVOK, elektros tiekimas, apšvietimas).
• Atlikite prevencinę avarinio elektros tiekimo sistemų apžiūrą, kad prireikus galėtumėte naudoti.
Kreipkitės į mus, jeigu turite klausimų ar norite pasitarti.
Ar Jūsų pastatai paruošti šildymo sezonui?
Artėjant šildymo sezonui ir siekiant išvengti nesklandumų, būtina tinkamai parengti pastatų šildymo sistemas. Pagrindiniai veiksmai, kuriuos reikia padaryti:
• Išsivalyti arba patikrinti kaminą (jei jis yra).
• Paruošti šildymo prietaisą sezonui, atlikti jo valymą bei derinimą.
• Jei šildymo sistemoje yra tarpiniai šildymo šilumokaičiai, karšto vandens ruošimui, šildymui - reikia atlikti jų valymą, kitaip kris šildymo sistemos efektyvumas. Tai gali sukelti problemas, pvz.: labai šaltą dieną nepakaks šildymo.
• Patikrinti visų cirkuliacinių siurblių veikimą.
• Išvalyti šildymo sistemos purvarinkius.
• Papildyti šildymo sistemą iki darbinio slėgio.
• Nuorinti šildymo sistemą.
• Patikrinti išsiplėtimo indą.
• Patikrinti visų automatinių pavarų/vožtuvų veikimą.
• Patikrinti visų temperatūros daviklių veikimą.
• Patikrinti apsaugos sistemas nuo vandens slėgio padidėjimo; nuo temperatūros padidėjimo (jei jos yra).
• Patikrinti uždaromuosius ventilius, nes esant kritinei situacijai, jie turi būti sandarūs.
• Sutvarkyti (jei pažeista) šildymo vamzdynų izoliaciją, taip išvengsite šilumos nuostolių.
• Patikrinti visų šildymo prietaisų termostatinius vožtuvus (jie dažniausiai montuojami ant radiatorių).
• Patikrinti patalpose esančių valdiklių veikimą (kartais jie veikia su elementais, patikrinti ar neišsikrovė).
Rekomenduojama periodiškai inventorizuoti pastato šildymo sistemą, tikrinant, ar šildymo prietaisai ir stovų subalansavimo įrenginiai atitinka projektą. Patikrinimą gali atlikti pastato valdytojas ar pastato šildymo ir karšto vandens sistemų prižiūrėtojas.
Kol šildymo sezonas įsibėgėja, dėl temperatūros svyravimų, dieną/naktį dažniausiai patiriami esminiai šilumos nuostoliai, net ir esant automatizuotam mikroklimato valdymui. Pastatai būna peršildomi ir taip šildymo išlaidos išauga. Dėl šio nestabilaus šilumos poreikio, būtina pastatus papildomai kontroliuoti ir keisti įrangos nustatymus, priklausomai nuo lauko oro sąlygų. Taip yra optimizuojami kaštai tenkantys pastatų šildymui.
Mūsų klientai gali ramiai laukti šildymo sezono, nes objektuose, kuriuose prižiūrime šildymo sistemą (-as) prevenciškai atliekame suplanuotus darbus. Suprantame, kad nuosekliai ruošiantis šildymo sezonui - didėja šildymo efektyvumas, ilgėja šildymo sistemos tarnavimo laikas, įsisavinama daugiau energijos. Priešingai, periodiškai neprižiūrint įrenginiai anka, didėja rizika sušaldyti pastatą, aplieti patalpas ar sugadinti įrangą. Todėl labai svarbu atsakingai ir laiku paruošti pastatus šildymo sezonui.
Nauja sutartis su SEB banku
Rudens pradžioje „City Service Engineering“ ilgamečių klientų ratas pasipildė nauju svarbiu klientu – tai dar kartą parodo, kaip yra svarbu nuolatos tobulėti. Nuo šiol prižiūrėsime SEB banko klientų aptarnavimo skyrius ir administracines patalpas visoje Lietuvoje. Skaičiuojame net 27 objektus! Taip pat teiksime avarinių situacijų sprendimo paslaugas.
„Be jokios abejonės, kliento pasirinkimą lėmė mūsų profesionalumas ir kompetencijos Energetiniame ūkyje. Savo patirtimi bei įgyvendintais projektais užsitarnavome pasitikėjimą, kuris ir peraugo į bendradarbiavimą. Tikime, jog kartu su SEB banku pavyks pasiekti puikių rezultatų!“, - sako CSE pardavimų grupės vadovas Šarūnas Šetikas.
Kaip organizuojame darbą COVID-19 metu?
Komercinių pastatų priežiūros veikloje yra dalis paslaugų, kurių neįmanoma teikti per atstumą, pavyzdžiui – avarinės tarnybos darbas. Avarinės tarnybos ir įvairius remonto darbus atliekančių specialistų veiklą bendrovė ir toliau organizuoja taip, kad būtų kuo mažiau kontaktuojama su klientais. Specialistai aprūpinti visomis reikalingomis saugos priemonėmis, tad į objektą vyksta pasiruošę ir laikydamiesi prevencinių priemonių.
Respiratoriaus užsidėjimas
- Prieš užsidedant respiratorių būtinai dezinfekuokite rankas.
- Prieš nusiimant respiratorių būtinai dezinfekuokite rankas, taip pat pravalykite respiratoriaus vidinę ir išorinę puses dezinfekcine servetėle arba vienkartine nosinaite, sudrėkinta dezinfekciniu skysčiu. Išvalyta respiratorių įdėkite į maišelį.
Rankų dezinfekavimas (šios taisyklės taikomos ir darbuotojui dėvint pirštines)
- Prieš užsidedant respiratorių reikia dezinfekuoti rankas, užsidėti pirštines ir tuomet užsidėti respiratorių.
- Nusiimant respiratorių – dezinfekuoti rankas, nusiimti respiratorių, nusiimti pirštines ir tuomet vėl dezinfekuoti rankas.
Kaip dezinfekuoti rankas?
Antrai Covid bangai pasiruošę!
Mielas kliente,
Šiemet netikėtai smogusi COVID-19 banga tapo nemenku iššūkiu kone visam verslo sektoriui. Pandemijos sukelti nepatogumai ne tik parodė verslų atsparumą, bet ir sugebėjimą reaguoti į situaciją žaibiškai, lanksčiai prisiderinant prie viruso iššauktos krizės. Tapo akivaizdu, kad dalyje verslo šakų tradicinis verslo modelis nėra pasirengęs tokiems iššūkiams, o fizinis klientų aptarnavimas – nesaugus arba iš viso negalimas.
Dar prieš COVID-19 „City Service Engineering“ kūrė ir diegė skaitmenizuotas sistemas, kurios leidžia visiems savo klientams teikti aukščiausios kokybės priežiūros paslaugas iki minimumo apribojant fizinius kontaktus. Seniai tikėjome, jog tai yra tvaraus verslo ateitis, nors pandemija parodė, kad ta ateitis labai greitai virto dabartimi. Džiaugiamės, kad tapome pirmieji rinkoje, gebantys daugelį pastatų priežiūros klausimų saugiai ir tvariai spręsti nuotoliniu būdu. Šiandien galime tvirtai garantuoti – esame tam pasirengę 100 proc.
Per daugiau nei 20 veiklos metų „City Service Engineering“ pastatų priežiūros rinkoje visada stengėsi būti žingsniu priekyje. Neabejojame, kad tik savo sukurtais ir įdiegtais sprendimais, inovacijomis ir gebėjimu greitai reaguoti į pokyčius, užsitarnavome savo klientų pasitikėjimą. Kasmet pasirašome per 100 pastatų ūkio valdymo sutarčių tiek su didelėmis kompanijomis, tiek su mažesnėmis įmonėmis. Šiandien paslaugas teikiame daugiau nei 9 tūkstančiuose objektų visoje Lietuvoje.
Esame atsakingi už Jūsų turto priežiūrą, todėl norime dar kartą pabrėžti, kad pastatų ūkio valdymo organizavimą gebame vykdyti ir be tiesioginio fizinio kontakto kliento objekte. Patogiam ir saugiam bendravimui esame sukūrę naujos kartos komunikacinis įrankį „eCSE“ - savitarnos platformą ir mobiliąją aplikaciją visiems objekto naudotojams. Daugelis mūsų klientų jau įsitikino, kad su šiuo įrankiu spręsti problemas galima greičiau, patogiau, o svarbiausia – saugiau, nes eliminuojamas fizinis kontaktas.
Jau kurį laiką paslaugas Jums teikiame vadovaudamiesi nauja verslo logika. Jeigu anksčiau dirbome pagal principą Klientas-Darbuotojas, tai nuo šiol paslaugas teikiame kitaip – Klientas-Tobulai veikianti sistema. Dėl to keičiasi paslaugos greitis, nes sistema leidžia ženkliai pagreitinti klientų problemų sprendimą. Kitaip sakant, šiuo metu visos užklausos yra matomos sistemoje, todėl apdorojamos žymiai greičiau, o klientui, pakeitus statusą, grįžtamasis ryšys suteikiamas realiu laiku.
Mes naudojame skaitmeninius produktus ir tai užtikrina greitą bei kokybišką paslaugų teikimą Jums. Be to, skaitmeninių technologijų dėka galime pasitelkti tinkamiausius išorės partnerius Ir visa tai tam, kad Jūsų valdomas turtas būtų tik mūsų rūpestis.
Neseniai pristatėme dar vieną naujovę - „Apex Intelligence“. Tai naujas pastatų priežiūros modelis, kurio pagalba pastatų priežiūra tampa ženkliai efektyvesnė, reikalaujanti mažiau neefektyvesnių veiksmų, užtikrinanti sistemų nuolatinę priežiūrą, mažinanti įrenginių prastovų rizikas, didinanti darbo efektyvumą bei taupanti energetinius kaštus. Nuotoliniu būdu yra nuolatos stebimos pastato sistemos, analizuojami duomenų srautai, tinkamų algoritmų dėka sistema automatiškai informuoja apie įrangos gedimus bei numato iš anksto galimus sutrikimus ir nuostolius.
Siekame paslaugas teikti tobulai, tačiau kartais irgi klystame, bet niekada nebijome to pripažinti ir prisiimti atsakomybės. Nepaisant retsykiais pasitaikančių nesklandumų, beveik 350 „City Service Engineering“ darbuotojų nuolat, kiekvieną dieną, rūpinasi sklandžiu Jūsų pastatų ūkio valdymu.
Dilema: ar įmanoma mažinti ir kaštus, ir riziką?
Neteisinga sistemų priežiūros strategija gali iš esmės nulemti bendrą organizacijos produktyvumą. Visai nesvarbu, ar tai gamybos įmonė, nekilnojamojo turto vystytojas, ar prekybos centras. Visi sprendžia tą pačią dilemą: kaip išlaikyti balansą tarp išlaidų/kaštų, skiriamų sistemų priežiūrai, ir gedimų rizikos, gamybos prastovų, netinkamo komforto, nusiskundimų ar energijos resursų švaistymo. Visa tai galima vadinti sistemų/pastatų priežiūros paslaugos poveikiu. Pati techninės priežiūros (angl. „maintenance“) paslauga lemia iki 30% bendro pastato ar priežiūros proceso produktyvumo.
Naujas priežiūros modelis, mažinantis kaštus
Natūralu, kad visame pasaulyje jau daug metų nagrinėjamos galimybės sumažinti pastatų sistemų priežiūros išlaidas, išlaikant tą pačią priežiūros paslaugų kokybę. Prieš keletą metų ypač populiarus buvo energetinis efektyvumas. Dabar, didžiąją dalį pastato priežiūros kaštų sudaro darbo užmokestis, jam tenka net iki 78%. Ne ką mažesnė dalis tenka ir pačio priežiūros proceso efektyvumui bei žmogiškojo faktoriaus optimizavimui. Visi suprantame, kad technologijos ir jų taikymas yra raktas į efektyvumo didinimą. Didžiosios pasaulio technologijų įmonės, tokios kaip „Microsoft“, „Siemens“, „Automated logic“ jau senokai pagrindinį dėmesį skiria duomenų analitikai ir duomenų panaudojimui naudingai informacijai generuoti. Tokių duomenų panaudojimas ir yra vienas esminių naujo sistemų/pastatų priežiūros modelio – numatomos techninės priežiūros (ang. „predictive“) – požymių. Tai reiškia, kad remiantis šiuo modeliu priežiūra vykdoma pagal sistemų parametrų duomenimis, surinktus įvairių daviklių pagalba. Parametrai yra nuolat analizuojami ir pagal jų kitimą automatizuotos sistemos informuoja apie galimus sutrikimus. Kitaip tariant, tam tikrų sistemų veikimas tikrinamas 24/7 informacinių sistemų pagalba.
Priežiūros ir aptarnavimo modeliai
Pasaulyje numatomos techninės priežiūros (ang. predictive) modelio rinka kas metus plečiasi po 25,2% nuo 4 mlrd. JAV dolerių 2020 metais iki planuojamų 12,3 mlrd. JAV dolerių 2025 metais. Ši plėtra nėra atsitiktinė. Remiantis pasauline praktika, numatomos techninės priežiūros (ang. „predictive“) modelis iki 30% efektyvesnis , lyginant su kitais dviem sistemų/pastatų priežiūros modeliais – reaktyviuoju (ang.„reactive“) ir prevenciniu (ang. „preventive“). Panagrinėkime šių 3 modelių naudojimą, pranašumus ir naudas.
III. Modelis – Prognozinis
Analitinis duomenų apdorojimas. Įžvalgos, galinčios padėti numatyti įrangos gedimus ir patikrinti aptarnavimo veiksmus.
II. Modelis – Prevencinis
Planingas aptarnavimo darbų vykdymas. Inžinerinių sistemų valdymas/stebėjimas ir duomenų surinkimas.
I. Modelis – Reaktyvusis
Avarijos ir remontiniai darbai. „Gaisrų gesinimas“
APEX Intelligence – yra paslauga, kuri siunčia, analizuoja duomenis, o BMS tik įrankis skirtas duomenims atvaizduoti.
Įrangos naudojimas iki tol, kol ji suges, apibūdinamas kaip reaktyvusis priežiūros modelis (ang.„reactive“). Jis naudojamas tam tikroms sistemoms/įrangai, kurių sutrikimas negali lemti didelių nuostolių. Pavyzdžiui, akivaizdu, kad vieno šviestuvo gedimas nekelia didelių rizikų ar galimų nuostolių. Įprastai šviestuvo veikimui nėra reikalingi specialūs patikrinimai ar apžiūros. Tokiais atvejais ir naudojamas reaktyvusis priežiūros modelis (ang.„reactive“).
Tačiau yra sistemų, kurių veikimo sutrikimai gali lemti ženklius nuostolius ar rizikas. Pavyzdžiui, priešgaisrinės signalizacijos veikimui būtina atlikti periodines apžiūras ir patikrinimus. Tam naudojami planiniai prevenciniai sistemų patikrinimai – apžiūros. Atitinkamai ir apšvietimo sistema – įsivaizduokime, jei neveikia apšvietimo valdymo laiko rėlė, kuri atsakinga už šviesos išjungimą ne darbo metu – šios sistemos gedimas jau gali lemti iki 10% didesnį elektros suvartojimą. Todėl šios sistemos daliai planiniai patikrinimai gali sumažinti energijos resursų švaistymą.
Pastate vienu metu gali veikti iki 8 skirtingų sistemų ar šimtai skirtingų įrenginių. Todėl, kiekvienai sistemai būtina pritaikyti tinkamą priežiūros modelį ne tik tam, kad užtikrintume Lietuvos teisės aktų reikalavimus, bet ir tinkamai išnaudotume pastato sistemų produktyvumą, eliminuojant rizikas ar energijos suvartojimo nuostolius. Pavyzdžiui, šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo (ŠVOK) sistemos pastate lemia iki 40% energetinių sąnaudų. Be to, šių sistemų veikimas 100% užtikrina pastate esančių žmonių komfortą. Nepaisant to, šių sistemų priežiūrai klaidingai taikomas reaktyviosios priežiūros modelis arba nepakankamas planinių apžiūrų periodiškumas.
Natūralu, kad ŠVOK sistemos apžiūra 365 kartus per metus, skaičiuojant darbo užmokestį, atsieitų nemažai, todėl periodiškos apžiūros, nepaisant tinkamos sistemos veikimo svarbos, yra mažinamos. Šių sistemų veikimo patikrinimas, naudojant skaitmenizavimo technologijas, yra vienintelis efektyvus būdas išlaikyti balansą tarp priežiūros kaštų ir teikiamos paslaugos poveikio – komforto ir optimalių energetinių kaštų. Taigi, skaitmenizavimo taikymas įrenginių priežiūrai yra numatomos techninės priežiūros (ang. „predictive“) priežiūros esmė, kuri sumažina pačios priežiūros kaštus ir užtikrina efektyvų įrenginių veikimą 24/7.
Kokia situacija Lietuvoje?
Lietuvoje iki 90% organizacijų, formuodamos sistemų priežiūros strategiją, naudoja reaktyvųjį ir prevencinį priežiūros modelius. Stengiamasi balansuoti tarp minimalių kaštų bei valstybiniuose aktuose apibrėžtų reikalavimų. Visgi, Lietuva vis dar atsilieka nuo kitų šalių praktikos, kur ypač sparčiai populiarėja minėtas trečiasis priežiūros modelis – numatomos techninės priežiūros (angl. predictive).
Kartais nė nesusimąstome, kad didžiojoje dalyje pastatų, be ypač reikšmingų investicijų, jau šiandien galima naudoti numatomąjį techninės priežiūros (ang. „predictive“) modelį. Pastarąjį 10-metį investicijos į pastatų automatizavimą augo, todėl kaupiami duomenys apie pastatus gali būti lengvai panaudojami efektyvesnei sistemų priežiūrai.
„City Service Engineering“ įkurtas nepriklausomas duomenų analitikos centras „APEX Intelligence“ užtikrina efektyvų pastato duomenų surinkimą bei panaudojimą ir Numatomąjį techninės priežiūros vykdymą.
„City Service Engineering“ specialistai jūsų pastate gali atlikti sistemų skaitmenizavimo analizę ir pateikti pasiūlymus, kaip optimizuoti pastato priežiūrą.
VŽ apie mus. Pustuščiai pastatai: kur ir kaip galima sutaupyti
Kol Lietuvoje nebuvo fiksuotas koronaviruso ligos COVID-19 protrūkis, verslo, prekybos, kiti centrai jungė maksimalų sistemų pajėgumą stengdamiesi užtikrinti kuo geresnes sąlygas ten besilankantiems ir dirbantiems žmonėms. Dabar, kai dalis nuomininkų atsidūrė karantine ir negali vykdyti veiklos, verta pagalvoti apie efektyvesnį energinių kaštų valdymą.
Komercinio nekilnojamojo turto (NT) priežiūrą teikiančios įmonės pasakoja jau kelias savaites aktyviai bendraujančios su klientais ir bandančios pastatus pritaikyti „karantininiam“ režimui. Skaičiuojama, ką galima padaryti, kai pastate veiklą begali vykdyti vos keli nuomininkai.
Reikia įvertinti galimybes pastatuose sumažinti šių sistemų darbo apimtį pagal pasikeitusį žmonių srautą:
- šildymo / šaldymo;
- vėdinimo;
- oro drėkinimo;
- apšvietimo.
Reikia daug žinoti apie savo pastatą
Svarbiausia – išsiaiškinti dar galinčių veikti nuomininkų poreikius ir būti įsigilinus į konkretaus pastato inžinerines sistemas. Viena, jei dėl karantino veiklos pastate nebevykdo niekas. Tuomet sprendimai gana paprasti – tereikia užtikrinti teisės aktuose numatytą privalomąją priežiūrą.
Kitokia situacija susiklosto, kai objekte neveikia dalis įstaigų. Tuomet galimybės sutaupyti tampa labai individualios. Pavyzdžiui, seniau projektuoti pastatai turi bendras sistemas, tad išjungti atskirų patalpų vėdinimą gali ir nepavykti. Jei nuomininkas veiklos negali vykdyti ilgesnį laiką, tuomet reikėtų uždaryti vėdinimo atšakas. Be to, likę nuomininkai gali nesutikti prastinti įprastų sąlygų.
„Tai ne tik senesniuose pastatuose, turime ir naujesnių, kur, pavyzdžiui, pastatas padalytas į dvi dalis, vėdinimas eina per visus aukštus. Jei antrame aukšte nuomininkas dirba, turi leisti vėdinimą iš dviejų ventiliavimo kamerų, kad jis gautų oro“, – pasakoja Egidijus Tautkus, UAB „Statinių priežiūra“ vadovas.
Moderniuose pastatuose dažnu atveju kiekvienas nuomininkas turi atskiras sistemas, gali jas reguliuoti pagal savo poreikius. Pašnekovas pataria atkreipti dėmesį į bendrų erdvių, automobilių stovėjimo aikštelių apšvietimą – galbūt dėl itin sumažėjusio žmonių skaičiaus galima palikti tik avarinį apšvietimą.
„Reikėtų pagalvoti ir apie reklamų bei fasadų apšvietimą. Tai kuria grožį ir pridėtinę vertę, bet manau, kad šiuo metu būtų galima išjungti“, – mano ekspertas.
Anot jo, dabartinėmis sąlygomis, bendruosius pastatų išlaikymo kaštus, neskaičiuojant individualių nuomininko komunalinių išlaidų, galima sumažinti 10–30%.
Arba–arba
Tomas Sujeta, UAB „City Service Engineering“ vadovas, teigia, kad pastaruoju metu pastatų savininkai susiduria su panašia dilema kaip ir valstybės, kovojančios su koronavirusu: ekonomika ar sveikata?
Viena vertus, norint sutaupyti, galima išjungti kai kurias sistemas. Kita vertus, didesnis jų pajėgumas gali sukurti nepalankias sąlygas virusui plisti. Todėl vėl reikia sužiūrėti, kiek pastate lieka žmonių ir kokios inžinerinės galimybės.
Tomas Sujeta, UAB „City Service Engineering“ vadovas. Bendrovės nuotr.
„Vienų vaistų šiandien nėra. Jei veikla visiškai nevykdoma, turbūt galima šildymą, drėkinimą, vėdinimą sureguliuoti. Bet jei veikla vykdoma, būtų gerai nusistatyti „sveikus“ parametrus bandant kovoti su virusu“, – sako T. Sujeta.
Bendrovė savo klientams rekomenduoja didinti slėgį vėdinimo sistemose, į vidų įleisti tik šviežią orą ir patalpose palaikyti higienos normose nurodytą 40–60% santykinę drėgmę. T. Sujeta taip pat atkreipia dėmesį, kad dėl sezonų pasikeitimo ir temperatūrų skirtumo dieną ir naktį ankstesni veiklos algoritmai nebetinka.
Todėl E. Tautkus siūlo perprogramuoti šildymo sistemas: „Normaliomis sąlygomis sistemai nurodome naktį patalpų temperatūrą laikyti +20 laipsnių Celsijaus, o dabar galime padaryti ir +16 laipsnių Celsijaus. Keli iš ryto atėję dirbti žmonės palauks, kol per valandą vėl sušils.“
Paprasčiau tiems, kurie skaitmenizavo
Donatas Karčiauskas, „City Service Engineering“ energijos taupymo grupės vadovas, skaičiuoja, kad karantino metu pastatų energijos sąnaudas įmanoma sumažinti iki 40–60%.
Greičiausiai prie veiklos pokyčių pavyko pritaikyti tuos objektus, kuriuose sistemos skaitmenizuotos, jas galima valdyti nuotoliniu būdu realiuoju laiku. Pirma, keičiantis naudojimo ir oro sąlygoms, į pastatus nereikia siųsti žmonių, kad jie rankomis sureguliuotų sistemas. Antra, dabar fiksuojami dideli temperatūrų skirtumai lemia, kad konfigūracijas gali tekti atlikti kelis kartus per dieną.
Donatas Karčiauskas, „City Service Engineering“ energijos taupymo grupės vadovas. Bendrovės nuotr.
„Skaitmenizuotuose pastatuose galime stebėti individualų energijos suvartojimą. Karantino metu, kai verslai nedirba, energijos suvartojimas patalpose turi kristi bent jau iki savaitgalio lygio. Tai galėtų būti 40–60% mažesnės sąnaudos. Tačiau viskas taip komplikuota, kad nebūtinai tokius rodiklius galima pasiekti“, – svarsto D. Karčiauskas.
Pasak jo, pastatai, kuriuose nėra nuotolinio valdymo, susiduria su iššūkiais. O kartais įdiegtos pastatų valdymo sistemos būna „užrakintos pas apsauginius“.
„Taip pat reikia suprasti, kad turbūt tai nėra vienintelė viruso banga. Todėl tiek dabar, tiek ateityje pastato mikroklimato sureguliavimas iki detalių taps vis svarbesnis. Tinkamas pastato skaitmenizavimas čia ir dabar gali padėti išvengti iššūkių ateityje. Ir ne tik dėl viruso plitimo, bet ir finansinių iššūkių norint taupyti pastato priežiūros kaštus ir energijos resursus“, – mano D. Karčiauskas.
O kaip elgtis dar sovietmečio laikų pastatų valdytojams? Dauguma mokyklų, kitų viešųjų pastatų sunaudoja itin daug energijos. „Statinių priežiūros“ vadovas sako, kad visko tiesiog paimti ir išjungti dar negalima.
„Nerenovuoti pastatai net neturi vėdinimo įrenginių. Čia galima sumažinti patalpų temperatūrą. Pavyzdžiui, mokyklose, darželiuose galima laikyti tik tokią temperatūrą, kad nepelytų kampai ir nedrėktų sienos. Elektra išjungta ir taip“, – paprastai paaiškina E. Tautkus.
D. Karčiauskas mano, kad dabar sutaupytus pinigus verta nukreipti į dezinfekciją. Pašnekovas sako pastebėjęs, kad dėl šio punkto verslui jokių klausimų nebekyla.
„Mes sakome, kad vienas efektyviausių būdų – oro ozonavimas, specialūs aparatai, valantys orą ir paviršius“, – sako „City Service Engineering“ energijos taupymo grupės vadovas.
Tekstas - Liucijos Zubrutės
Šaltinis: „Verslo žinios“ https://www.vz.lt/nekilnojamasis-turtas-statyba/2020/03/30/pustusciai-pastatai-kur-ir-kaip-galima-sutaupyti
VŽ apie mus. Pastatų skaitmenizavimas: metas raškyti vaisius
Skaitmenizavimas ir daiktų internetas iš pagrindų keičia požiūrį į pastatų valdymą – šis tampa kur kas optimalesnis ir efektyvesnis. Kaip išgirsti, ką „kalba“ pastatai, ir šią informaciją paversti efektyvumu? Kodėl žmogiškasis faktorius dažnai reiškia paslėptus nuostolius? Kaip organizuoti priežiūrą, kad ji taptų kontroliuojamu ir pažangiu procesu, lemiančiu mažėjančias energijos sąnaudas.
Apie tai kalbėta „City Service Engineering“ ir „Verslo žinių“ organizuotame renginyje „Skaitmenizacija NT sektoriuje. Kaip padidinti pastatų valdymo efektyvumą?“ Patirtimi bei išmoktomis pamokomis dalijosi „Maxima Latvija“ statybų ir nekilnojamojo turto vystymo departamento vadovas Andrius Mickus, apie turto valdymo principus pasakojo Rida Kalvaitienė, „Newsec“ turto valdymo grupės vadovė Baltijos šalyse. Bendrovė „City Service Engineering“ dalyviams pristatė visiškai naują paslaugą „APEX Intelligence“, apimančią tikslingą pastato duomenų srauto surinkimą, jų sisteminimą, analizę bei nuotolinį valdymą.
„Šiandien norime pastatų priežiūros paslaugą teikti pažangiausiu būdu: panaudojant pastatuose sukauptą informaciją ir ją transformuojant į efektyvumą. Efektyvumą, reiškiantį kur kas daugiau nei mažesnės energijos išlaidos: tai ir optimizuotas žmogiškasis faktorius, ir galybė sutaupytų neefektyvių darbo valandų bei realus indėlis į klimato kaitos mažinimą. Ši naujos kokybės paslauga vainikuoja ilgą, jau 30 metų trunkantį ICOR įmonių grupės kelią pastatų priežiūros srityje“, – sveikindamas susirinkusiuosius kalbėjo Vytautas Turonis, „City Service“ generalinis direktorius.
Skaitmenizacija – ne tik įrenginiai
Pastatų skaitmenizavimas yra akivaizdi tendencija visame pasaulyje. Vien JAV investicijos į daiktų interneto technologiją 2017 m. siekė 6,3 mlrd. dolerių, manoma, kad per šešerius metus jos išaugs iki 22 mlrd. Kaip investiciją paversti grąža? „Kad duomenys, gaunami iš skaitmenizavimo, pavirstų eurais, būtina informaciją ne tik surinkti, bet ir ją susisteminti bei tinkamai panaudoti“, – tikina Donatas Karčiauskas, „City Service Engineering“ energijos taupymo ekspertas.
Vis dėlto daugiau nei dešimtį metų pastatų valdymo srityje dirbančio eksperto patirtis sako ką kita. Įmonės diegia pažangias monitoringo ar BMS technologijas, tačiau didžiuliai informacijos kiekiai, generuojami naujųjų sistemų, dažnai taip ir lieka nepanaudoti. Energijos vartojimas nei stebimas, nei analizuojamas, nes tam būtinos kvalifikuotos inžinerinės kompetencijos, o ir šių nepakanka: kad procesas būtų efektyvus, būtina pasitelkti automatizuotas analitines platformas.
Todėl šiandien dar įprasta praktika, kad į gedimus reaguojama tik pajutus jų poveikį, o tai dažniausiai reiškia tiesioginės verslo veiklos sutrikdymą, jau nekalbant apie papildomas energijos sąnaudas. Kita medalio pusė – neišnaudotas energijos taupymo potencialas: inžinerinės sistemos dirba be sutrikimų, tačiau anaiptol ne optimaliausiu režimu, kokiu galėtų veikti.
„Infrastruktūriniai patobulinimai tėra skaitmenizacijos proceso pirmas etapas, sudarantis maždaug 15 proc. Įranga fiksuoja pastato vartojamą energiją bei sistemų veikimo parametrus kiekvieną minutę, tačiau jeigu šios informacijos niekas nestebi ir nėra gairių, koks energijos vartojimo režimas priimtinas, nefiksuojami nuokrypiai nuo jo, likusieji 85 proc. kelio investicijų grąžos link taip ir nenueinami“, – įsitikinęs p. Karčiauskas.
Naujas požiūris į pastato procesų valdymą bei kontrolę
„Šiandien mes kviečiame susipažinti su visiškai kitokiu pastatų inžinerinės priežiūros metodu. Ne su jausminiu – šilta ar šalta, paprastai reiškiančiu papildomas neefektyvias darbo valandas ir brangiai kainuojančius žmogiškuosius resursus. Ir ne apibrėžtu dviem ar keturiais kartais per metus, bet tokiu, kuris užtikrina, kad pastatas kasdien, kiekvieną minutę veiktų efektyviai pagal aiškiai nustatytus rodiklius“, – tardamas įžanginį žodį kalbėjo Tomas Sujeta, „City Service Engineering“ vadovas.
Tas metodas – tai rinkoje analogų neturinti paslauga „APEX Intelligence“, sujungianti visas pastato skaitmenizacijos grandis: infrastruktūrą, jos fizinę priežiūrą, nuolatinę duomenų stebėseną ir korekcinius veiksmus. Profesionaliai įvertinę pastatą ir jo valdytojų poreikius, „City Service Engineering“ inžinieriai aprašo veikimo taisykles, kurios tampa gairėmis visai inžinerinei priežiūrai.
Jos paverčiamos algoritmais ir tarnauja kaip saugiklis, neleidžiantis nukrypti nuo optimalaus veikimo kurso. Pastato informacija stebima automatizuotai ir nuolat lyginama su užduotais parametrais. Vos aptikusi nuokrypį, sistema siunčia aliarmo pranešimą, ir „City Service Engineering“ specialistai gali iškart reaguoti. Taigi pastato veikimo stebėsena vykdoma nepertraukiamai, o tai leidžia priežiūros paslaugą kilstelėti į naujos kokybės lygmenį.
„Dabar apie tai, kad kažkas blogai – per šalta, nedirba šaldytuvai ir panašiai – sužinome iš tą pajutusių ar aptikusių darbuotojų. Bet pasaulyje vyrauja visiškai kitoks požiūris į priežiūrą. Bėdą pirmoji pastebi monitoringą daranti įmonė ir ji praneša, kad reikėtų patikrinti, kas nutiko, o ne atvirkščiai. Tai leidžia optimizuoti visą pastatų priežiūros veiklą ir tai yra ateitis“, – neabejoja p. Mickus, „Maxima Latvija“ atstovas.
Renginys sutraukė per šimtą įvairių organizacijų atstovų. Dauguma jų pripažino, kad tema – opi ir labai aktuali. „Naudingiausia buvo išgirsti apie konkrečias patirtis NT valdymo bei priežiūros efektyvinimo srityje, taip pat – apie naująjį produktą „APEX Intelligence“ „iš pirmų lūpų“. Apie tokio pobūdžio energijos taupymo ir pastatų skaitmenizacijos projektus galvojame nuolatos, tikimės, kad rinkoje atsirandantys nauji produktai padės apsispręsti dėl realaus pritaikymo ir įgyvendinimo“, – po renginio kalbėjo „Swedbank“ Nekilnojamojo turto valdymo ir vystymo skyriaus projektų vadovas Daimantas Kudelis.
Rasa Stamkauskienė / City Service Engineering
Nauja sutartis su SBA technologijų ir inovacijų parku
Dalijamės dar viena puikia žinia – pasirašėme inžinerinių sistemų priežiūros ir aptarnavimo sutartį su SBA technologijų ir inovacijų parke įsikūrusiu logistikos centru „Innovo logistika“.
Didžiuojamės galėdami savo klientams pasiūlyti išmanius pastatų priežiūros sprendimus – pasitelkiant pastatų valdymo sistemą (PVS) kuri suteikia patogų nuotolinį inžinerinių sistemų valdymą bei optimizuoja pastato energijos sąnaudas.
„Džiaugiamės šiuo nauju klientu, kuris yra lyderis savo verslo sektoriuose bei nuolat diegiantis naujausias technologijas ne tik gamybos, bet ir pastatų ūkio valdymo procesuose. Sveikintina tai, jog kliento požiūris į pastatų ūkio valdymą sutampa su mūsų turima patirtimi bei skaitmeniniais įrankiais, kurių pagalba galime teikti kokybiškas paslaugas“, - sako City Service Engineering Vakarų ir vidurio Lietuvos regionų vadovas Ignas Urbonas.
Važiuojam, nesustojam!