TOP 5 klaidos, kodėl komercinių pastatų priežiūra gali tapti nuostolinga

Tinkama komercinių pastatų priežiūra – atsakingas ir specifinių žinių reikalaujantis darbas, kuris pastatų valdytojams gali padėti ne tik sutaupyti gana solidžią sumą pinigų, bet ir užsitarnauti ekologijai palankaus verslo statusą. Kaip pasakoja ekspertai, vis daugiau pastatų valdytojų renkasi skaitmeninius ir automatizuotus pastatų valdymo sprendimus, tačiau, dėl klaidingo jų įgyvendinimo, pastatų priežiūra jiems gali tapti nuostolinga.

Kaip pasakoja komercinių pastatų priežiūros ir administravimo įmonės „City Service Engineering“ „Appex“ analitikos centro grupės vadovas Donatas Karčiauskas, komerciniuose pastatuose daugiau nei pusė visos suvartojamos energijos priklauso nuo inžinerinių – ypatingai šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo – sistemų veikimo. Keičiantis tendencijoms ir pastatų priežiūroje įgyvendinant skaitmeninius sprendimus, automatizuotos sistemos ir jų veikimas nulemia ne tik energetinį pastato efektyvumą ar viduje esančių žmonių komfortą, bet ir objekto eksploatacijos kaštus.

Visgi, gana dažnai pasitaiko, jog netinkamai sudėliota pastato sistemų automatizavimo seka ir kitos pastato klaidos objekto valdytojams neleidžia pasiekti užsibrėžtų tikslų. Ilgametis „City Service Engineering“ pastatų skaitmenizacijos strategas išskiria pagrindines klaidas, kodėl pastato priežiūra jums gali ne padėti sutaupyti, o tapti nuostolinga.

TOP 5 klaidos, kodėl komercinių pastatų priežiūra gali tapti nuostolinga:

1. Projektavimo etape detaliai nėra aprašomas automatizuotų sistemų veikimo algoritmas.

Atsižvelgiant į automatizavimo svarbą projektavimo metu, pasak D. Karčiausko, šiai daliai skiriamas per mažas dėmesys: „Esame įpratę, kad projektuojant šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo sistemas (ŠVOK), į projektą nėra įtraukiamas detalus pastato veikimo algoritmo aprašymas. Geriausiu atveju – įtraukiamos gairės, kurių dažnai nepakanka tolimesniam ir sklandžiam pastato eksploatavimui“.

Klausimų, dėl sistemų nesuderinamumo, gali iškilti net jau pradėjus eksploatuoti pastatą. Pavyzdžiui, vėdinimo sistema šildo, o vėsinimo sistema, veikdama atskirai, tuo pačiu metu šaldo. Nepaisant to, kad sistemos įdiegtos pagal numatytą projektą, dėl detaliai neaprašyto automatizuotų sistemų veikimo algoritmo, susiduriama su daug problemų.

„Kyla daug diskusijų, pastato savininkui ar vystytojui tenka išleisti papildomas investicijas sistemų optimizavimui, užtikrinant sveiką pastato veikimą. Šių problemų galima išvengti, jei projektavimo etape detaliai suderinamas pastato veikimo algoritmas“, – akcentuoja specialistas.

2. Neatliekamas automatizuotų sistemų veikimo patikrinimas.

Pastato algoritmas yra esminis indikatorius, parodantis, ar sistemos veikia taip, kaip buvo planuota ir ar jos pasieks visus suplanuotus uždavinius. Tačiau, ar pastato veikimo algoritmas yra tinkamas visą laiką, t.y. 24/7, pasak specialisto, fiziškai patikrinti neįmanoma.

„Diegiant pastato valdymo sistemą būtina numatyti visų parametrų archyvavimą, kurio archyvas būtų atviras visiems. Dažnai pasitaiko, jog parametrų archyvavimas nebūna įtrauktas į planą, o jei archyvas ir yra, jis užrakintas sistemos viduje, todėl veikimo patikrinimas tampa sudėtingas ir imlus laikui darbas“, – sako pašnekovas.

Pasitaiko ir tokių atvejų, kad pastato valdymo sistemos korekcijos atliekamos net po metų, jau užbaigus pastato automatizavimo darbus. Sistemų veikimo parametrų archyvus galima patikrinti specialiais algoritmais, kurie padeda aptikti sutrikimus. Tačiau tokiu atveju, svarbu patikrinti ne vieno įrenginio veikimą, o visą jų veiklą tarpusavyje.

3. Nepaisoma, kad kiekvienas pastatas yra unikalus.

Kaip teigia energijos taupymo grupės vadovas, auksinė taisyklė, kurios gaila, tačiau ne visada paiso pastatų valdytojai ar jų administratoriai – kiekvienas pastatas yra unikalus: „Kiekvienam pastatui reikia skirti vienodai didelį dėmesį ir priimti skirtingus, jam labiausiai tinkamus, sprendimus. Norint išpešti maksimalią naudą ir pasiekti, jog pastatas veiktų efektyviausiai – būtina tam tikroms sistemoms numatyti laisvai programuojamus valdiklius.“

Gamykliniai valdikliai, anot vadovo, ne visada užtikrina optimalų veikimą konkrečiam pastatui: „Pavyzdžiui, norint pastatui įdiegti papildomas efektyvumo priemones ateityje, gamyklinis valdiklis gali neturėti reikiamų funkcijų, kurias būtų galima laisvai papildyti, esant laisvai programuojamiems valdikliams. Diegiant laisvai programuojamus valdiklius būtina užtikrinti, kad klientui būtų perduodamos tikslius veikimo aprašymas ir sistemų konfigūraciniai failai.“

4. Neatsižvelgiama į pastato balansavimo poreikius.

Nors, kaip sako D. Karčiauskas, visi suprantame, kad faktiškai veikiantis pastatas visada skiriasi nuo pastato projektinės versijos, pavyzdžiui, pastatų vėdinimas yra balansuojamas pagal projektines pastato reikšmes, tačiau faktiškai įrengtose patalpose žmonių kiekis yra kintantis.

„O ką jau kalbėti apie tai, kad skirtingu metu žmonių kiekis skiriasi skirtingose pastato zonose. Todėl labai svarbu pastatus balansuoti pagal faktinį pastato poreikį ir jų veikimo specifiką“, – primena grupės vadovas.

5. Teikiamos neapibrėžtos garantijos.

Gana dažnai pastato inžinerinėms sistemoms suteikiama tik sistemų gamintojo garantija, tačiau, eksploatuojant pastatą, neretai atsiranda įvairių neapibrėžtumų. Verta prisiminti, kad sistemų veikimas priklauso ir nuo jų įrengimo kokybės, todėl dažnai taikomas garantijos paslaugų suteikimo vietoje principas padeda išvengti papildomų sąnaudų: „Pavyzdžiui, jei jūsų pastate sugenda šviestuvas, garantijos vietoje paslauga reiškia, kad šviestuvo diegėjas ne tik pakeičia šviestuvą, tačiau ir padengia visas su šviestuvo pakeitimu susijusias darbo ir transportavimo išlaidas. Vadinasi, būtina atsižvelgti į visas paslaugų tiekėjų teikiamas garantijas ir jų apibrėžtumą.“

Svarbu tai prisiminti, kad praėjus keleriems metams dar „jaunam“ pastatui nereiktų įgyventi papildomų optimizavimo sprendimų, kurių pasak energijos taupymo grupės vadovo, įgyvendinimas tampa sudėtingas, o neefektyvus veikimas lemia papildomas energijos sąnaudas ir eilę papildomų veiksmų, reguliuojant jų veikimą. Prieš „paleidžiant pastatus į gyvenimą“, būtina viską numatyti iš anksto ir skirti didelį dėmesį ne tik pačiai statinio įrangai, tačiau ir efektyviam įrangos veikimui.